3 כללים בהתחדשות עירונית
רגע לפני שיוצאים לדרך עם פרויקט של התחדשות עירונית, ריכזנו עבורכם שלושה כללים מרכזיים וחשובים
שמומלץ לקחת בחשבון בתהליך של התחדשות עירונית.
כלל שלישי: בחירת אנשי מקצוע
בחירת האנשים הנכונים תבטיח שהפרויקט שלכם ינוהל בצורה מקצועית ואמינה. חשוב לבחון את אנשי המקצוע, לבדוק את הרזומה שלהם ולבחור אנשים בעלי ניסיון קודם.
עורך דין בעלי הנכסים
תפקידו של עורך הדין הוא לייצג את האינטרסים שלכם – בעלי הנכסים בהסכמים ובמשא ומתן מול היזם. למקסם עבורכם את התמורה, להגן עליכם מפני מצבי סיכון ולעקוב מקרוב אחר מימוש ההסכם ככתבו וכלשונו.
עורך הדין יעניק לכם ייצוג משפטי עד לחתימת הסכם וליווי לאורך כל שלבי הפרויקט. הוא יהיה אחראי על הכנת הסכמי התקשרות עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירותים אחרים, כולל ליווי שלב החתימה של בעלי הנכסים. במקרה של בעלי נכסים סרבנים, יעניק עורך הדין סיוע לבעלי הנכסים, כולל נקיטת הליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ולפני ערכאה שיפוטית אחרת, עד להשלמה ומיצוי של התביעות, הליכי הערעור והליכים קשורים.
תפקידו בא לידי ביטוי גם בסיוע לנציגות בבחירת מפקח ושמאי לבעלי הנכסים, מעקב אחר ביצוע התחייבות היזם או הקבלן בהתאם להסכם, טיפול בכל הבעיות שיתגלו במהלך הפרויקט וליווי בעלי הנכסים עד לקבלת טופס 4 (טופס אכלוס).
מפקח עבודה מטעם בעלי נכסים
המפקח יעניק שירות לבעלי הנכסים ושכרו ישולם לרוב על ידי היזם. הוא זה שיפקח על כל שלבי התכנון של הפרויקט עד לסיומו.
- לפני קבלת היתר הבנייה: המפקח יבקר את תהליך התכנון ולוחות הזמנים של הפרויקט.
- לאחר קבלת היתר הבנייה: יפקח על שלבי הביצוע של הפרויקט.
- לאחר סיום העבודות בבניין: יוודא שאין ליקויים או נזקים, וכן שהדירות מוכנות למסירה על פי ההסכם של בעלי הנכסים.
יועץ חברתי
היועץ הוא גורם מקצועי שמלווה את בעלי הנכסים לאורך כל הדרך, ומסייע להם בקבלת מענה לכל צורך שיעלה: העלאת צרכי בעלי הנכסים בפני גורמי התכנון; הנגשת מידע, ליווי ומסירת עדכונים שוטפים בנוגע למהלך הפרויקט; סיוע בהתארגנות בחירת נציגות ובהכנת תוכנית עבודה לנציגות הנבחרת, ייצוג האינטרסים החברתיים והקהילתיים של בעלי הנכסים בפרויקט בפני ועדות תכנון.
מארגן
תהליך התחדשות עירונית מצריך שיתוף פעולה וגיבוש הסכמות בין מספר רב של בעלי נכסים, ובהן בחירת נציגות, בחירת עורך דין מייצג ובהחלטה המכרעת ביותר של בחירת יזם כדי להתניע את התהליך כולו. לכל אלו יש השפעה רבה על איכות העסקה ועל התמורות הצפויות שיקבלו בעלי הנכסים.
יש בעלי נכסים אשר מעדיפים לבחור במארגן – אדם או חברה – כדי שיסייע להם לקדם את תהליך הפרויקט באופן מיטיבי. בחירת מארגן בפרויקט של התחדשות עירונית לא הכרחית בכל פרויקט אך אם בוחרים בכך על הבחירה של המארגן להיות מוסכמת על מרבית בעלי הנכסים.
יזם
תפקידו של היזם או הקבלן הוא להוציא לפועל את הפרויקט החל משלב התכנון ועד למסירת הדירות לבעלי הנכסים. לרוב, הוא ייבחר במכרז. לפיכך, כדי למקסם את התהליך לטובתכם רצוי לנהל איתו משא ומתן לטובת קבלת ההצעה הטובה ביותר.
נקודות חשובות במשא ומתן מול הקבלן/יזם
- הניסיון של הקבלן/יזם בביצוע פרויקטים דומים הן במתווה הבניה והן בהיקפי יחידות הדיור.
- סוגי הביטחונות שיינתנו במהלך הפרויקט (ובכל מקרה לא יפחתו מהביטחונות הנדרשים בחוק).
- איכות הבנייה וחומרי הגלם בפרויקט.
- התמורה המובטחת: כולל גודל הדירה החדשה שתקבלו בסיום הפרויקט, חנייה ומחסן.
- הבטחת סעיפי היציאה מהסכם.
- משך זמן הבנייה שהיזם/קבלן מתחייב אליו בביצוע הפרויקט.
- גובה תשלום התחזוקה החודשי הצפוי בבניין החדש. בדקו אם ליזם/קבלן יש פתרון להוזלת עלויות התחזוקה (לדוגמה: קרן תחזוקה לתקופה מסוימת).
איך תבחרו את היזם/קבלן הנכון
- קיימו פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם היזם/קבלן כדי לבדוק היתכנות ראשונית.
- לצורך קבלת אישור סופי על תחילת העבודה, על היזם לקיים אסיפה של כל בעלי הנכסים כדי לקבל את הסכמתם הסופית.
- בקשו מהקבלן/יזם הוכחות ומידע על ניסיון מקצועי בתחום התחדשות העירונית בהיקפים דומים לפרויקט שלכם.
- בחנו את האיתנות הכלכלית של היזם/קבלן ואת יכולותיו הפיננסיות לצורך עמידה בכל שלבי הפרויקט.
- מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים ולקבל מהם חוות דעת על התנהלות היזם/הקבלן.
- בקרו פיזית באתרים שבהם היזם/הקבלן בנו פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. וודאו מול הגורמים השונים האם הפרויקט בוצע כהלכה וללא בעיות מיוחדות.
